Kaufnebenkosten für dein eigenes Objekt berechnen →
Der Kaufpreis steht im Exposé, die Kaufnebenkosten stehen nirgends. Dabei entscheiden sie oft darüber, ob das Eigenkapital reicht. Am konkreten Beispiel lässt sich am besten zeigen, wie sich die drei Posten zusammensetzen und wie schnell daraus ein fünfstelliger Betrag wird.
Das Beispiel
Eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen für 350.000 €, gekauft über einen Makler, üblicher Käuferanteil an der Provision.
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 22.750 € |
| Notar und Grundbuchamt | 2,0 % | 7.000 € |
| Maklercourtage (Käuferanteil) | 3,57 % | 12.495 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 12,07 % | 42.245 € |
Damit steigt der tatsächlich aufzubringende Betrag von 350.000 € auf 392.245 €, fast 42.000 € mehr als der reine Kaufpreis. Dieses Geld erwarten Banken in aller Regel vollständig aus Eigenkapital, weil hinter den Nebenkosten keine Sicherheit für die Bank steht (anders als beim Kaufpreis selbst, für den die Immobilie haftet).
Woher die drei Zahlen kommen
Grunderwerbsteuer (22.750 €): In Nordrhein-Westfalen gelten 6,5 % auf den beurkundeten Kaufpreis, einer der höchsten Sätze bundesweit. In Bayern wären es bei gleichem Kaufpreis nur 12.250 € (3,5 %). Der komplette Vergleich aller 16 Bundesländer steht im Grunderwerbsteuer-Ratgeber.
Notar und Grundbuch (7.000 €): Gesetzlich geregelt über die Gebührenordnung für Notare, faktisch nicht verhandelbar. Die 2 Prozent sind ein bundesweit üblicher Richtwert für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag zusammen.
Maklercourtage (12.495 €): Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien durch Privatpersonen das Teilungsprinzip: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer als Käuferanteil. Dieser Posten entfällt komplett, wenn direkt vom Eigentümer ohne Makler gekauft wird.
Was sich ändert, wenn der Makler wegfällt
Dieselbe Wohnung, aber Kauf direkt vom Eigentümer ohne Makler:
- Grunderwerbsteuer: 22.750 €
- Notar und Grundbuch: 7.000 €
- Kaufnebenkosten gesamt: 29.750 € (8,5 % statt 12,07 %)
Das sind 12.495 € weniger Eigenkapitalbedarf, ein Grund, warum private Verkäufe ohne Makler für Käufer mit knappem Eigenkapital attraktiver sein können, sofern die Objektsuche ohne Maklernetzwerk gelingt.
Was in dieser Rechnung bewusst nicht steckt
Kaufnebenkosten sind ausschließlich die Kosten des Erwerbsvorgangs: Steuer, Notar, Grundbuch, Makler. Nicht enthalten sind Renovierung, neue Möbel, Umzug oder eine Rücklage für die ersten Monate nach dem Einzug. Diese Posten kommen zusätzlich und werden in der Kaufentscheidung gern vergessen: Separat einplanen, nicht in die Kaufnebenkosten-Quote einrechnen.