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Was bleibt am Monatsende übrig?
Miete minus Rate ist keine Rechnung, sondern eine Hoffnung. Hausgeld, Rücklage und Verwaltung fehlen darin. Hier steht die ehrliche Zahl.
Einnahmen
Ausgaben pro Monat
Cashflow pro Monat
-480,00 €
Du legst jeden Monat 480,00 € drauf, im Jahr 5.760 €. Das kann trotzdem aufgehen, wenn Tilgung und Steuervorteil das ausgleichen.
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In der App weiterrechnenDie Posten, die man gern vergisst
Fast jede Milchmädchenrechnung sieht gleich aus: 1.150 Euro Miete, 1.000 Euro Rate, also 150 Euro Gewinn. In Wirklichkeit fehlen darin die nicht umlagefähigen Anteile des Hausgelds, die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltung. Zusammen sind das schnell 150 bis 250 Euro, und aus dem vermeintlichen Plus wird ein Minus.
Wann ein Minus in Ordnung ist
Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium, sondern eine Frage der Tragfähigkeit. Wenn 500 Euro Tilgung in der Rate stecken, baust du auch bei minus 100 Euro im Monat Vermögen auf. Entscheidend ist, dass du die Lücke kennst, sie dauerhaft schließen kannst und sie nicht bei der ersten leeren Wohnung zum Problem wird. Rechne deshalb einmal mit einem Monat Leerstand pro Jahr durch.
Die Rate für diesen Rechner liefert dir der Tilgungsrechner, den Steuereffekt der AfA-Rechner.
Häufige Fragen
Was Käufer dazu am häufigsten fragen.
Was ist Cashflow bei einer Immobilie?
Das Geld, das nach allen laufenden Zahlungen übrig bleibt: Kaltmiete minus Darlehensrate, minus nicht umlagefähige Kosten, minus Rücklage und Verwaltung. Positiver Cashflow heißt, die Immobilie trägt sich selbst. Negativer heißt, du legst jeden Monat etwas drauf.
Ist negativer Cashflow immer schlecht?
Nein. In gefragten Lagen ist er die Regel, weil die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind. Entscheidend ist, ob du das Minus dauerhaft tragen kannst und ob Tilgung, Steuervorteil und mögliche Wertsteigerung es rechtfertigen. Ein Minus von 100 Euro bei 600 Euro Tilgung im Monat ist etwas anderes als ein Minus von 400 Euro.
Gehört die Tilgung in die Cashflow-Rechnung?
Sie geht vom Konto ab, also ja. Man sollte sie aber getrennt betrachten: Tilgung ist keine Ausgabe im eigentlichen Sinn, sondern Vermögensaufbau. Sie verschwindet nicht, sie wandert von der Bank zu dir.
Welche Rücklage ist sinnvoll?
Als Faustregel ein Euro pro Quadratmeter und Monat, bei älteren Objekten mehr. Wer keine Rücklage einplant, hat keinen positiven Cashflow, sondern nur eine noch nicht bezahlte Reparatur.
Wo bleibt die Steuer?
Dieser Rechner zeigt den Cashflow vor Steuern. Die Abschreibung senkt dein zu versteuerndes Einkommen und verbessert das Ergebnis oft spürbar. Wie viel das bei dir ausmacht, zeigt der AfA-Rechner.
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