Grunderwerbsteuer für dein Bundesland direkt berechnen →
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und der einzige, der allein vom Standort der Immobilie abhängt, nicht von Verhandlungsgeschick oder Maklerwahl. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland den Satz selbst fest. Das Ergebnis: Dieselbe Immobilie kostet je nach Lage mehrere tausend Euro mehr oder weniger an Steuer allein.
Alle Sätze im Überblick
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Werte wie im Grunderwerbsteuer-Rechner hinterlegt. Sätze werden von den Landesparlamenten geändert: Für eine verbindliche Auskunft zum Kaufzeitpunkt zählt immer der aktuelle Bescheid, nicht diese Tabelle.
Was der Unterschied in Euro bedeutet
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegt die Grunderwerbsteuer zwischen:
- 14.000 € in Bayern (3,5 %)
- 26.000 € in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland oder Schleswig-Holstein (6,5 %)
Das sind 12.000 € Unterschied, für dieselbe Immobilie, nur wegen der Landesgrenze. Bei höheren Kaufpreisen wächst der Abstand proportional mit: Bei 600.000 € sind es bereits 18.000 € Differenz.
Wichtig für die Einordnung: Dieser Betrag verändert nicht den Marktwert der Immobilie, sondern nur das, was zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital bereitliegen muss. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer in aller Regel nicht mit, weil hinter ihr keine Sicherheit steht.
Bemessungsgrundlage und Fälligkeit
Berechnet wird die Steuer auf die Gegenleistung, in der Praxis der beurkundete Kaufpreis. Bewegliches Inventar (Einbauküche, Markise, Sauna) kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und bleibt dann außen vor, solange die Werte realistisch angesetzt sind (üblicherweise bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises).
Der Steuerbescheid kommt vom Finanzamt meist vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung, die Zahlungsfrist beträgt danach in der Regel einen Monat. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne die trägt das Grundbuchamt niemanden als Eigentümer ein. Die Grunderwerbsteuer ist deshalb kein Posten, den man aufschieben kann.