Jetzt mit dem Budget-Rechner durchrechnen →
Die Frage kommt vor jeder Besichtigung, meistens zu spät gestellt. Wer erst nach der Anfrage bei der Bank merkt, dass die Wunschimmobilie zwei Gehaltsklassen zu hoch angesetzt war, hat Zeit und oft auch Geld verloren: Eine Anfrage bei der Bank hinterlässt eine Schufa-Anfrage, ein Reservierungsgespräch mit dem Makler kostet Vertrauen. Die gute Nachricht: Die Obergrenze lässt sich mit drei Zahlen selbst überschlagen, bevor irgendjemand sonst involviert ist.
Die drei Zahlen, die zählen
Nicht der Kaufpreis ist der Ausgangspunkt, sondern das, was am Monatsende übrig bleibt. Daraus folgt alles andere:
- Dein monatlicher Überschuss: Nettoeinkommen minus alle laufenden Ausgaben, ohne die aktuelle Miete (die fällt weg, sobald die Rate sie ersetzt).
- Dein Eigenkapital: alles, was du sofort einbringen kannst, ohne dich in eine finanzielle Notlage zu bringen.
- Zinssatz und Tilgungssatz, mit denen die Bank rechnen würde. Beide zusammen ergeben deine Jahresrate in Prozent des Darlehens.
Der Überschuss bestimmt, wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf. Aus der Rate und dem Zins-plus-Tilgung-Satz folgt das maximale Darlehen. Darlehen plus Eigenkapital minus Kaufnebenkosten ergibt den maximalen Kaufpreis. Das ist exakt die Reihenfolge, die auch der Budget-Rechner abbildet.
Beispielrechnung
Nehmen wir ein Paar mit folgenden Eckdaten:
- Nettoeinkommen zusammen: 3.800 € / Monat
- Laufende Ausgaben (ohne Miete): 2.400 € / Monat
- Eigenkapital: 50.000 €
- Angenommener Zins: 3,8 %, Tilgung: 2,0 %
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler): 10 % des Kaufpreises
Schritt 1 (Überschuss): 3.800 € − 2.400 € = 1.400 € tragbare Rate im Monat.
Schritt 2 (maximales Darlehen): Zins und Tilgung zusammen ergeben 5,8 % Jahresbelastung des Darlehens. Die Jahresrate ist 1.400 € × 12 = 16.800 €. Geteilt durch 5,8 % ergibt sich ein maximales Darlehen von rund 289.655 €.
Schritt 3 (maximaler Kaufpreis): Darlehen (289.655 €) plus Eigenkapital (50.000 €) ergibt 339.655 €. Davon müssen aber noch die Kaufnebenkosten abgehen, die aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Sie sind kein Teil des Kaufpreises, sondern kommen oben drauf. Rechnet man die 10 % Nebenkostenquote heraus, bleibt ein maximaler Kaufpreis von rund 308.777 €, davon rund 30.878 € Kaufnebenkosten.
Für dieses Paar ist eine Immobilie für 310.000 Euro also ungefähr die Kaufpreisgrenze: nicht das Ziel, sondern der Rand, an dem der Puffer aufgebraucht ist.
Warum die Bank oft weniger zulässt
Banken kalkulieren zusätzlich mit einem Zinspuffer (typisch: 1 bis 2 Prozentpunkte über dem aktuellen Satz), um einen Anstieg nach Ende der Zinsbindung abzufedern, und ziehen Pauschalen für Lebenshaltungskosten nach eigenen Tabellen ab statt der eigenen Angaben. Das eigene Überschuss-Ergebnis oben ist deshalb eine Obergrenze, kein garantierter Kreditrahmen. Wer sich selbst 10 bis 15 Prozent Puffer nach unten einplant, verhandelt entspannter und hat nach dem Einzug noch Luft für Reparaturen oder einen Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung.
Was den Rahmen am stärksten verschiebt
- Tilgung senken vergrößert kurzfristig den möglichen Kaufpreis, verlängert aber die Laufzeit spürbar und erhöht die Gesamtzinskosten. Unter 2 % Anfangstilgung würde vistavo nicht empfehlen, ohne die Konsequenz für die Laufzeit gesehen zu haben.
- Mehr Eigenkapital wirkt doppelt, weil es direkt den Kaufpreis hebt und gleichzeitig weniger Darlehen bedeutet, meist verbunden mit einem besseren Zinssatz von der Bank.
- Die Kaufnebenkosten-Quote hängt stark vom Bundesland ab (3,5 bis 6,5 % allein Grunderwerbsteuer) und wird beim Überschlagen gern unterschätzt. Wer in einem teureren Bundesland kauft, hat bei gleichem Eigenkapital einen niedrigeren maximalen Kaufpreis.