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Was spart dir die Abschreibung?

Die AfA ist der Posten, der deinen Cashflow verbessert, ohne dass Geld fließt. Zwei bis drei Prozent des Gebäudewerts, jedes Jahr, direkt gegen dein zu versteuerndes Einkommen.

Objekt

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Steuerersparnis pro Jahr

2.634 €

Das sind rund 219,52 € pro Monat, die deinen Cashflow verbessern.

Abschreibungsbasis (Gebäude)313.600 €
AfA-Satz (Baujahr 1995)2,0 %
Abschreibung pro Jahr6.272 €
Steuerersparnis bei 42 %2.634 €

Der AfA-Satz ergibt sich aus dem Baujahr: 2,5 % vor 1925, 2,0 % von 1925 bis 2022, 3,0 % ab 2023. Keine Steuerberatung, sondern eine Orientierung.

Warum die AfA den Ausschlag geben kann

Eine Wohnung mit leicht negativem Cashflow kann nach Steuern positiv sein. Der Grund ist die Abschreibung: Sie mindert dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass du dafür etwas bezahlst. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und zwei Prozent AfA sind das 6.000 Euro im Jahr, die bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 2.500 Euro Steuerersparnis bedeuten, gut 200 Euro im Monat.

Die Aufteilung ist der Knackpunkt

Abschreiben darfst du nur das Gebäude, nicht den Boden. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, entscheidet also direkt über die Höhe deiner AfA. Idealerweise steht die Aufteilung schon im Kaufvertrag; andernfalls akzeptiert das Finanzamt eine Herleitung über den Bodenrichtwert. In sehr teuren Lagen kann der Bodenanteil die Hälfte des Kaufpreises erreichen und die Abschreibung entsprechend schrumpfen.

Das hier ist eine Orientierung, keine Steuerberatung. Für die Steuererklärung gehört der Fall in fachkundige Hände.

Häufige Fragen

Was ist die AfA bei einer Immobilie?+

Die Absetzung für Abnutzung: Du darfst den Gebäudewert deiner vermieteten Immobilie über die Jahre steuerlich abschreiben, obwohl kein Geld abfließt. Sie senkt dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast.

Wie hoch ist der AfA-Satz?+

Für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, drei Prozent pro Jahr. Für Baujahre zwischen 1925 und 2022 zwei Prozent. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent. Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung, nicht dein Kaufjahr.

Warum kann ich das Grundstück nicht abschreiben?+

Weil Grund und Boden sich nicht abnutzen. Nur das Gebäude verliert über die Zeit an Wert, deshalb muss der Kaufpreis aufgeteilt werden. Der Bodenanteil liegt je nach Lage zwischen 15 und 30 Prozent, in teuren Innenstadtlagen auch deutlich darüber.

Zählen die Kaufnebenkosten zur AfA?+

Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage erhöhen die Anschaffungskosten und damit die Abschreibungsbasis, allerdings nur zu dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt.

Gilt die AfA auch für die selbst genutzte Wohnung?+

Nein. Die AfA setzt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung voraus. Wer selbst einzieht, kann sie nicht geltend machen.

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