Was wirft die Wohnung wirklich ab?

Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Sie ist die Zahl aus dem Exposé und schmeichelt. Die Nettorendite rechnet mit den echten Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten und zieht die nicht umlagefähigen Ausgaben ab. Sie liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte darunter und ist die ehrlichere Zahl.

Das hängt von der Lage ab. In gefragten Großstädten sind Bruttorenditen um drei Prozent üblich, in mittleren Städten vier bis fünf, in ländlichen Regionen auch mehr. Eine hohe Rendite ist kein Gütesiegel, sie ist häufig der Preis für ein höheres Risiko: schwächere Lage, ältere Bausubstanz, unsicherere Mieter.

Der Teil des Hausgelds, den du als Eigentümer selbst trägst und nicht auf den Mieter umlegen darfst: Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen am Sondereigentum. Als Orientierung: 20 bis 30 Prozent des Hausgelds. Wer sie ignoriert, rechnet sich die Rendite schön.

Sie zeigt, was dein eingesetztes Geld tatsächlich abwirft, denn den Rest hat die Bank finanziert. Sie kann deutlich über der Mietrendite liegen, das ist der Hebeleffekt. Er wirkt aber in beide Richtungen: Bei negativem Cashflow wird auch die Eigenkapitalrendite negativ.

Nicht in die Mietrendite. Sie misst ausschließlich den laufenden Ertrag. Eine erwartete Wertsteigerung ist eine Annahme über die Zukunft, kein Ertrag von heute. Wer beides vermischt, rechnet sich reich.