Für alle, die Immobilien kaufen wollen
Lohnt sich diese
Immobilie?
Der Makler rechnet schön. Die Bank rechnet kompliziert. Du rechnest in Minuten nach — mit den echten Zahlen, nicht mit dem Bauchgefühl.
Das Problem
Die meisten kaufen nach Bauchgefühl.
Der Makler rechnet schön, die Bank rechnet kompliziert, und Excel rechnet nur, wenn du die Formeln kennst. Ob sich das Objekt wirklich trägt, weißt du oft erst nach dem Kauf.
Excel-Formeln nachbauen
7 Rechner, die ineinandergreifen
Bankangebot abtippen
PDF hochladen, KI befüllt den Rechner
Bauchgefühl beim Kauf
Cashflow & Rendite vor der Unterschrift
So funktioniert's
Vom Angebot zur Entscheidung. In Minuten.
01
Angebot reinladen
Bankangebot oder Exposé fotografieren bzw. als PDF hochladen. Die KI liest die Zahlen und befüllt den passenden Rechner. Oder du tippst selbst.
02
Durchrechnen
Budget, Kaufnebenkosten, Tilgung, Cashflow, Rendite: jeder Rechner reicht seine Zahlen an den nächsten weiter. Kostenlos.
03
Kaufen & weiterverwalten
Nach dem Kauf verwaltest du das Objekt direkt in vistavo weiter: Mieten, Meldungen, Dokumente. Bis 2 Einheiten gratis.
Kein Abtippen mehr
Foto rein, Rechnung fertig
Bankangebot oder Exposé fotografieren oder als PDF hochladen. Die KI liest Kaufpreis, Zins, Tilgung und Miete heraus und öffnet direkt den passenden Rechner, vorbefüllt.
Was nicht im Dokument steht, wird nicht geschätzt. Lieber eine Lücke als eine erfundene Zahl, an der du deine Entscheidung aufhängst.
App kostenlos ladenAlles an einem Ort
Ein Ergebnis füttert das nächste
Kein Excel, keine losen Formeln. Jeder Rechner reicht seine Zahlen an den nächsten weiter, vom ersten Budget bis zur fertigen Kaufentscheidung.
- 01BudgetWie viel Immobilie du dir wirklich leisten kannst — bevor du suchst, nicht danach.
- 02KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Makler — das Geld, das keine Bank finanziert.
- 03TilgungWie schnell die Restschuld sinkt und was dich das monatlich kostet.
- 04CashflowWas am Monatsende wirklich übrig bleibt, nicht was übrig bleiben soll.
- 05MietrenditeDie Rendite nach Kosten, nicht die aus dem Exposé.
- 06AfAWie viel Steuer du sparst, ohne dass Geld fließt.
- 07AnschlussfinanzierungDie Rate, die dich nach der Zinsbindung erwartet.
Die Zahlen, die die meisten erst nach dem Kauf sehen
Vier Zahlen, die den Unterschied machen
8–12 %
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — das Geld, das keine Bank finanziert.
1–2 Pp.
Netto statt Brutto
Um so viel liegt die echte Nettorendite unter der Bruttorendite aus dem Exposé.
550 → 1.100 €
Rate nach der Zinsbindung
Wie sich eine Rate verdoppeln kann — 220.000 € Restschuld, 1 % → 4 % Zins.
2.500 €
AfA-Ersparnis pro Jahr
Bei 300.000 € Gebäudewert: 2 % AfA, 42 % Steuersatz.
Vor der Unterschrift
Was bleibt am Monatsende wirklich übrig?
Cashflow und Anschlussfinanzierung — die zwei Rechner, an denen sich die meisten verrechnen.
Unser Unterschied
Manchmal ist die Antwort: nicht kaufen.
Ein Satz, den dir kein Makler und kein Finanzvertrieb sagt: Nicht jede Immobilie lohnt sich, und es ist keine Niederlage, eine ziehen zu lassen.
Der Fehler ist nicht, ein Objekt abzulehnen. Der Fehler ist, eines zu kaufen, dessen Zahlen man nie gerechnet hat. Deshalb bauen wir Rechner und keine Kaufempfehlungen.
Wenn du gekauft hast, hört die Arbeit nicht auf
Weiterverwalten, wo du gerechnet hast
Aus deinen Annahmen werden echte Zahlen: die Miete, die tatsächlich eingeht, die Kosten, die wirklich anfallen, die Reparatur, die niemand geplant hat.
Bis zu 2 Einheiten verwaltest du dauerhaft kostenlos: Mieter, Schadensmeldungen mit Foto und Chat, Zählerstände, Dokumente. Du siehst deinen echten Cashflow statt der Prognose von damals.
Warum genauer rechnen zählt
Weniger Puffer für Rechenfehler
Finanzierungen haben heute weniger Luft als früher. Wo ein Zinsanstieg oder eine übersehene Nebenkostenposition früher im Puffer verschwand, entscheidet sie heute direkt darüber, ob sich ein Objekt trägt oder ob du jeden Monat draufzahlst. Der Unterschied zwischen Brutto- und echter Nettorendite, zwischen der Rate heute und der Rate nach der Zinsbindung, ist kein Detail mehr, sondern die eigentliche Frage.
Das heißt nicht, dass sich Käufe seltener lohnen, sondern dass sich genauer rechnen lohnt, bevor du unterschreibst. Wer Kaufnebenkosten, Cashflow und Anschlussfinanzierung vorher durchrechnet, kauft mit offenen Augen. Wer es nicht tut, merkt es im Bankgespräch oder ein Jahr später auf dem Kontoauszug.
Objekt jetzt durchrechnenMehr zur App
Rechnest du einmal, hast du es für immer
Nichts geht verloren.
Jede Berechnung wird automatisch gespeichert und lässt sich jederzeit wieder öffnen, auch Wochen später beim nächsten Exposé.
Ergebnisse bauen aufeinander auf.
Was du im Kaufnebenkosten-Rechner einträgst, steht auch im Cashflow- und Rendite-Rechner zur Verfügung. Du tippst Kaufpreis und Miete nicht dreimal ein.
Kostenlos starten, ohne Kreditkarte.
Login per Apple oder E-Mail, in unter einer Minute startklar.
Pro nur, wenn du mehr willst.
Investitionsrechner mit 10-Jahres-Projektion und Marktwert-Analyse als optionales Upgrade — alle Basis-Rechner bleiben immer kostenlos.
Der Unterschied.
Ohne vistavo
Cashflow? Keine Ahnung
Dokumente irgendwo verstreut
Kein Überblick über dein Portfolio
Nächste Immobilie? Irgendwann
Mit vistavo
Cashflow live im Dashboard
Alle Daten an einem Ort
Dein Portfolio auf einen Blick
Klarer Plan zur nächsten Immobilie
Preise
Kostenlos starten. Pro, wenn du wächst.
Die App ist gratis. vistavo Pro schaltest du direkt in der App frei.
Basis
Alle 7 Rechner + KI-Scan + 2 Einheiten
0€für immer
- 7 Rechner: Budget bis Mietrendite
- KI-Dokument-Scan (Bankangebot & Exposé)
- AfA- & Anschlussfinanzierungs-Rechner
- Verwaltung bis 2 Einheiten
- Meldungen, Dokumente & Zählerstände
vistavo Pro
Kauf-Analysen + unbegrenzte Verwaltung
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- Alles aus Basis
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- Unbegrenzte Einheiten
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