Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?

Ausgangspunkt ist die Rate, die du dauerhaft tragen kannst: Haushaltsnetto minus alle Lebenshaltungskosten ohne Miete. Aus dieser Rate ergibt sich über Zins und Tilgung das mögliche Darlehen, und zusammen mit dem Eigenkapital abzüglich der Kaufnebenkosten dein maximaler Kaufpreis.

Mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Banken sehen es gern, wenn zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital kommen, und honorieren das mit besseren Zinsen. Vollfinanzierungen gibt es, sie sind aber teuer.

Eine verbreitete Faustregel sind höchstens 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettos. Aussagekräftiger ist eine ehrliche Haushaltsrechnung, denn eine Familie mit zwei Kindern hat andere Fixkosten als ein Single mit demselben Einkommen. Lass Puffer für Reparaturen und Zinsanstieg.

Banken setzen pauschale Lebenshaltungskosten an, rechnen mit Sicherheitsabschlägen auf variable Einkommen und prüfen die Tragfähigkeit oft mit einem fiktiv höheren Zins. Dein Ergebnis hier ist eine Obergrenze, das Bankangebot fällt in der Regel niedriger aus.

Bei Eigennutzung ja, denn die Rate ersetzt die Miete. Deshalb rechnest du hier mit den Ausgaben ohne Miete. Bei einer Kapitalanlage zahlst du weiter Miete, dafür kommen Mieteinnahmen dazu, das gehört dann in den Cashflow-Rechner.